Nogmaals: de bijleenregeling

 

 

De politieke discussie over de aftrek van de hypotheekrente duurt nog altijd voort. Het einde is nog niet in zicht. Vergeten wordt wel eens dat de hypotheekrenteaftrek in de afgelopen jaren al flink is beperkt. Vanaf 2004 kunnen verhuizende bezitters van een eigen woning last krijgen van de bijleenregeling. De Belastingdienst controleert dit jaar alle aangiften inkomstenbelasting 2006 op een corrrecte uitvoering van die regeling.  

Wat is de bijleenregeling?
Kort gezegd: het verschil tussen de verkoopprijs van de oude woning en de op dat moment nog aanwezige hypotheek (de overwaarde) moet fiscaal bezien worden gebruikt voor de aankoop van de nieuwe woning. Dat is niet verplicht: u mag best een lening afsluiten voor de gehele aankoopprijs van de nieuwe woning, maar dan mag u niet alle rente aftrekken. Voorzover u de aankoopprijs kan voldoen uit de overwaarde is de rente niet aftrekbaar. Alleen de rente over het bedrag dat u erbij moet lenen om de woning te kunnen financieren is aftrekbaar.

Voorbeeld:
De verkoopprijs van uw oude woning is € 355.000. De verkoopkosten zijn € 5.000 en de nog openstaande schuld is € 150.000. De nieuwe woning kost € 500.000, de kosten voor de koper zijn € 50.000 (inclusief overdrachtsbelasting).

Bij de verkoop ontvangt u € 355.000 - € 5.000 - € 150.000 = € 200.000. Dat is het bedrag van de eigenwoningreserve dat u bij aankoop van de nieuwe woning geacht wordt aan de nieuwe woning te besteden. De maximale schuld waarover u rente mag aftrekken is € 500.000 + 50.000 - € 200.000 = € 350.000.

Gebruikt u de overwaarde van de oude woning voor de aanschaf van een motorjacht terwijl u de aankoopprijs van de woning volledig leent, dan mag u de rente over € 200.000 dus niet aftrekken.

Goedkopere woning
Als uw oude woning € 500.000 opbrengt en u had een hypotheek van € 300.000, dan is de overwaarde € 200.000. Voor een nieuwe woning met een aankoopprijs van € 350.000 zou u dus over maximaal € 150.000 rente kunnen aftrekken. U blijft zitten met een schuld van € 150.000 waarover de rente niet aftrekbaar is. Zo ver gaat de regeling gelukkig niet. Bij verhuizing naar een goedkopere woning mag u ten minste de rente over het oude bedrag van hypotheek aftrekken, in het voorbeeld is dat € 300.000. De lening mag echter niet hoger blijven dan de aankoopprijs van de nieuwe woning. Als de koopprijs in het voorbeeld € 250.000 zou zijn in plaats van € 350.000, dan mag maximaal over € 250.000 rente worden afgetrokken. Hou wel in de gaten dat u de oude woning ten minste zes maanden moet hebben bewoond. Die beperking is er om misbruik te voorkomen.

Twee woningen
Heeft u een nieuwe woning betrokken terwijl de oude nog niet is verkocht, dan heeft u een overbruggingslening nodig. U mag zolang de oude woning te koop staat vanaf het jaar van verkoop tot en met twee jaren daarna de rente op de totale schuld voor beide woningen aftrekken. Zodra de oude woning is verkocht of na verloop van de tweejaarsperiode wordt alsnog bepaald hoe groot de schuld is waarover u rente mag aftrekken.

Ontsnapping?
Onze wetgever is altijd heel beducht op de slimmerik die belastingheffing probeert te ontlopen. Je zou kunnen proberen om na de verkoop eerst een jaartje in een huurwoning te trekken en dan pas een nieuwe woning aan te schaffen. Daarmee ontloop je de bijleenregeling niet. Het bedrag van de eigenwoningreserve blijft u vijf jaar achtervolgen. Pas na die vijf jaar vervalt de eigenwoningreserve.

Een andere ontsnappingsroute is ook afgesloten. Als u samenwoont of op huwelijkse voorwaarden bent getrouwd en u bent de eigenaar van de gehele woning, dan zou u op het idee kunnen komen uw deel geheel of gedeeltelijk aan uw partner te verkopen. Die leent het bedrag dat aan u wordt betaald. Maar ook dat gaat niet op. Als de schuld na de interne verkoop hoger is dan ervoor, dan is de rente over het meerdere niet aftrekbaar.

Deskundig advies nodig?
De bijleenregeling lijkt heel eenvoudig, maar in de praktijk kan het heel ingewikkeld worden. Wilt u weten hoe ingewikkeld, kijk dan op de website van de Belastingdienst www.belastingdienst.nl naar de 'rekenhulp bijleenregeling'. Dan komt u er misschien helemaal niet meer uit. Als u bent verwikkeld in een echtscheiding, of juist met een ander gaat samenwonen, of als u de woning waarin u woont aan de kinderen wilt verkopen zijn de gevolgen nauwelijks te overzien. Dat geldt ook als u de voormalige eigen woning gaat verhuren of van uw tweede woning uw hoofdverblijf maakt. Als u geen fiscale builen wilt oplopen is het inwinnen van deskundig advies in veel gevallen noodzakelijk, bij voorkeur vooraf!

Copyright PI/CB

---